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还贷、空置、老人与大炮

发布日期:2022-08-09 10:37    点击次数:165

  

文 / 子木

" 停贷潮 " 刚结束," 提前还贷潮 " 又起。

也不知道哪位大神,号称 " 提前还贷,百利无害 ",导致这股风吹得越来越邪。

有些人不知所以,恐慌焦虑,跑过来问我,接下来银行会不会拒绝提前还贷,而我们用不用提前还贷?

稍安勿躁,子木今天再给大家系统讲一下这个议题,别被收了智商税,顺带再讲讲近期豪宅现象,北京放松调控传达的市场信号 ……

瑟瑟发抖的银行

首先网上所说 " 银行为了拒绝提前还贷,强制收贷款人 1% 的违约金 " 这个说法,就是为了吸流量,明显在 " 交恶 "。

银行这个组织,唯利是图,没人情味,老百姓们都不喜欢,但能绵延千年,从钱庄到银行,靠的是什么?

" 规则 "。

规则破产,信用破产,银行即破产。这在前几天的河南村镇银行的大剧中上演过。

所以,是否提前还贷收取 1% 的违约金,在签合同的时候,都会白字黑字写清楚。

无故乱收,直接起诉,一告一个准。

子木问了业内朋友,现在跟过去一样,提前还款,有的银行根本不收违约金,有的连续还贷 1 年后免违约金,有的是还贷 3 年后免违约金。

具体因 " 行 " 而异,违约金一般是罚 1-3 个月的利息。

" 银行不想接提前还贷的单子 ",这种现象倒是切实存在。

银行每年对外贷款都有任务量,银行赚钱的基本逻辑也是 " 吃利差 ",某种意义上讲,提前还贷,对于银行是损失。

还贷人太多,贷款人太少,钱就会积压在银行,银行就得喝西北风。所以除了收违约金以外,很多银行现在有故意推延提前还贷的单子。

昨天就有一个北京的读者跟我说,去银行网点办提前还贷手续,前面竟然还排着十几个人,没想道提前还钱都要等待。

今年提前还钱的人非常多,数据显示,2022 年 2 月、4 月居民中长期贷款出现负增长,为 2007 年有统计以来唯二两次。

意思是,居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。

原因很多,主要有两类:

1、手上有闲钱,放着没用,疫情导致收入预期不高且波动,早还能减轻月供压力。

2、利率太高,早点儿还完,还能把房子抵押出去再投资,今年利率比之前划算多了。

但我要告诉你的是,有的人 " 提前还贷 " 大赚,有的人 " 提前还贷 " 亏死,至于如何做决策,必须算清一笔经济账。

还不还怎么还

下面敲重点:

如果你已经还了 " 房贷周期 " 的一半以上,最好别提前还贷。

假如你当初买房签合同贷款 30 年,现在你已经还了 15 年,这时候突然学着别人去提前还贷,降低利息,没意义。

因为利息的计算方法是," 尚未归还的本金 * 利率 "。

等额本金就是逐月递减还款,倾向于前期还款;等额本息则是每月等额,倾向于后期还款。

两者不变的是,利息大头都在前面。

30 年,你还了 15 年,基本把贷款产生的利息还了一大半,这时候再去提前还款,基本还的都是本金。

压根没有起到降利息的作用。

如此一来,大家可能都清晰了,根据利息算法,如果想提前还贷,最好把时间安排在最前面,前面归还的本金越多,后面利息成本就会越低。

提前还贷,全部还清的少,还一部分的多,这时候有两个选项:

维持原有还款周期,好处是减少月供压力。比如 100 万贷款,30 年周期,现在提前还 20 万,继续维持 30 年,那么月供就会跟着减少。

" 缩短 " 还款周期,好处是减少整体利息。同样 100 万贷款,30 年周期,现在提前还 20 万,但要求把 30 年月供时间,缩短至 20 年。

具体选择哪一个,因人而异,比较宽裕就把还贷周期缩短,资金一般,就继续保持原有周期。

很多人问我,建不建议提前还贷?

还是那句话,你要衡量你的" 投资回报率是否能覆盖房贷利率 "。

如果确定能,那就去投资,不要提前还贷。如果不能,那就提前还贷款。

去年很多人买房,的确被政策坑了,都买在了利率高位,很苦恼,甚至达到 6%~7%。

而今年最低 4.25%,差了一个世界。

这时候一般投资难以覆盖,就要想着如何降低利率成本。

一种方式就是上面提到的,用自己的钱去提前还贷,把房贷利息压下来。

另一种方式是,找贷款机构做抵押贷,把房子二抵出去,获得低息贷款,然后用低息贷款提前还贷,变相冲抵利率成本。

这才是今年提前还贷潮的主要暗手。

当然投资客对这些门清儿,如果奔着 5 年一周期卖房的话,5% 跟 4.25% 的利率,也就是几万的成本,没什么必要去折腾。

提前还贷只适合两类人:

1、投资非常保守,而且无法评估投资回报率,只能把钱放在银行吃利息的人群。

2、高利率站岗,而且不打算把房子卖掉,想一直住在这里到养老的人群。

稍微有点儿投资思维的人,就会明白,一定的负债,特别是房贷是抗通胀的。

如果你买对城市 + 收入稳定,10 年后,你再去看你付出的利息,跟资产上涨幅度比,基本微不足道。

而且每个月还贷也是一种强制储蓄的行为,存钱利器。

这两句话只送给能看懂的读者去细品。

房子太多了

接下来聊聊最近贝壳公布的《全国空置率报告》,这对城市房价的走势影响深刻。

首先,全国房地产整体空置率普遍较高,基本超越了美国、加拿大、法国、澳大利亚,一筐子发达国家。

叠加 2021 年全国人口增量仅有 48 万,基本可以判断,全国房子数量已经全面超越人口数量。

一线城市,住房空置率仅在 7% 左右,二线城市在 12% 左右,而三四线是重灾区,基本 20% 以上了。

这意味着,中国人不缺房子住,只是存在结构性失衡。

小城市人少,房子多没人住;大城市人多,房子少不够住。

当然二线城市也没有想象中那么好。

比如南昌的空置率已经飙到了 20%,恐怖如斯,这个城市我在 2019 年写调查报告的时候,给了逃离信号,极度看空。

当地几家媒体还找我舌尖论战,我没有搭理,因为真理不属于你我,而属于历史,属于市场结构本身。

谁用屁股决定脑袋,谁就输了真实。

数据显示,除了南昌以外,廊坊、佛山、重庆、武汉空置率最高,都在 15% 以上。这个数据需要推敲,按照我今年的走访调研和数据对比。

天津、大连、青岛、南京都是高库存、高空置率城市。

廊坊肯定是没救的,是环一线城市卫星城里混得最差的一个。

如果北京还是继续采取人口优化战略,外地劳动力进不来,就不可能产生溢出效应,现在又把很多资源输给了雄安,会导致廊坊地产价值持续衰退。

而佛山、重庆、武汉,出现的是空置率分化问题——主城区空置很小,郊区空置庞大。

佛山的西部,新建楼盘太多,人口过不去,空置率吓人,武汉的黄陂、东西湖、江夏等边缘地区,到处都是黑布隆冬的房子。

重庆也是这样,分化比较严重,郊区拼命盖房子,建城区面积大密度又高,稀释了居住需求,而照母山、江北嘴片区价值稳定向上。

再往微观去走,空置率跟房屋品质、房龄都有千丝万缕的关系。

在房子越来越多的年代,品质 + 房龄才是真正的稀缺价值。

从今年上半年的市场可以看出,全国楼市最火的就是豪宅市场。

北上广深,千万级以上的豪宅,人们排队抢购,跟买菜似的,每个小时都是十来个小目标进账。

除了一线城市,二线城市拥江靠岸的豪宅也卖得异常好,感觉经济越差劲,有钱人买房的消费力反而越是爆发的。

一部分来自于人们想住好房子的无限需求,一部分来自于资产避险。

总之,优质城市优质地段的次新改善房或者豪宅,成了全世界抗通胀最强的资产,这是近几年,中国楼市最显著的表现。

还在玩调控艺术

最后再插播一条北京调控新政的解读。

昨天,《安居北京》发了一篇文章,大致的意思是,以老年人为核心,定向放松买房政策。

140㎡以下住宅,按照首套 35%、二套 60%(名下有其它住房或是在途贷款)来执行首付比例。

对比 " 认房认贷 ",现在 " 结清算首套 ",如果名下无房,意味着 80% 变为 35%,首付降了一半多。

如果结清贷款,名下有房,意味着 80% 变为 60%,首付降四分之一。

考虑到老年人的买房能力,还考虑 " 接力贷 ",也就是父母买房,孩子还贷。

重点在最后一句话上," 接力贷 "。

很多人看到了为父母养老,孩子千辛万苦买房的孝心,但我看到的是一道撕裂的口子,进出的都是北京投资客。

北京楼市全国最严,大几百万的房子动辄 8 成首付,上车门槛极高,改善族和投资客望而却步。

而现在,利率历史最低,首付下降一半,上车正当时。

为什么北京拿老年人作为放松口子?

单纯如题目所说的 " 营造全龄友好型社区 ",似乎没有说服力,我是坚决不信的。

过去不重视老年人,偏偏这个节骨眼上,老年人就必须要有房子住?

真相在于调控艺术中的 " 预期管理 "。

北京有一个非常重要的作用,楼市风向标。

历史上,全国每一轮房价行情,永远都要靠北京老大哥去带动,所有城市都会盯着北京行情。

大家认为北京房价行情起来了,就会以为政策彻底放开了,其他城市房价也会跟着上行,整体预期从冷到热,摇摆不定的买房人,也不再死等了。

但目前,北京楼市并不差,目前是全国最稳的一个,自身无需放开调控的,否则会引发成交剧烈反弹,房价大涨。

这时候就要考虑到 " 小放小收 ",差异化调控,对一部分人群出台利好,小水涓滴,而不是大水漫灌。

下半年楼市非常重要,决定了全年经济的稳定性。

而现在还没稳住基本大盘,台海又闹事,老巫婆走了一遭,导弹飞跃台湾海峡,国际舆论起起伏伏,这一切都要靠货币去支撑。

转来转去,楼市的重要性又暴露了出来,现在是北京定向对老人放松,接下来就是年轻人,沪广深跟上。

新的一轮放松潮,会不会在下半年出现?

" 拭目以待 "。



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