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燕郊开发商大战香港富豪

发布日期:2022-08-09 12:21    点击次数:159

  

作者:杨梅

来源:商业人物(ID:biz-leaders)

被上门讨债,算是上市公司的噩梦。比如乐视,比如 ofo 和蛋壳公寓。

在燕郊,也有一家公司因讨债事件颜面扫地。上月中旬,因拖欠房租和物业费近 2000 万元(其中房租约 1500 万元),燕郊新世界百货被一家叫众诚易达的开发商强制关停 5 天。

笔者忝为财经作者,多多少少了解一些新世界百货近年来接连闭店、业绩连续下滑的窘境,但初闻这一消息后,还是有些懵圈。

按照我有限的知识,新世界百货集团再不济也算是家大业大。新世界百货隶属于新世界发展集团,创始人是香港老牌富豪的郑裕彤家族。而郑裕彤是干什么的呢?做房地产 + 卖珠宝的呀,香港新世界中心和香港会展中心就是他的代表作。怎么一个堂堂香港地产天王,还欠别人房租?

更何况,债主是不是也太名不见正传了?作为经济状况不怎么样的北漂一族,笔者住在燕郊已有两年,久闻福成、汇福、燕达、兴达等燕郊地产 " 四大家族 " 的大名,对众诚易达这家燕郊本土开发商,却着实有些陌生。

关停第三天,本着一探究竟的心态,我前往了现场。并于后续几天,陆续采访了众诚易达的相关工作人员以及多名商户。最终得出的结论是,与其说这是欠租引起的一桩商业纠纷案,不若说这是疫情困境下的一次矛盾集中爆发,一场疫情下的免租博弈大战。身陷这场战局的各方,相互角力的同时,也都正面临着两难境地。

作为家住燕郊的跨省通勤一族,燕郊新世界百货算是我周末常去的购物娱乐之地。

它坐落于燕郊的新区(也就是经济开发区),具体选址于鑫乐汇购物广场。用我逛过朝阳大悦城的审美眼光来看,这个购物广场的装修,着实有些五六线城市的气息——楼高四层,总楼面面积 32000 平方米,墙体装修成华丽丽的的金色,白天在太阳底下闪闪发光,到了夜间,就变成了 " 夜空中最亮的星 "。

但倒推十年,这座购物广场的竣工,在燕郊更算是轰动性事件。据说广场竣工第二年,即 2013 年的 4 月份,新世界百货开业入驻,引起不小反响。彼时有报道称,燕郊新世界百货共引进了 400 多个国内外时尚及流行品牌,当中七成品牌是首次进驻燕郊及北京东区。

这一说法,也在鑫乐汇广场的开发商众诚易达那里,得到了验证。众诚易达相关工作人员告诉 " 商业人物 ",2012 年底广场竣工后,收到新世界百货伸来的橄榄枝时,他们的心情堪称是 " 受宠若惊 "。

众诚易达的全称为三河市众诚易达房地产开发有限公司,实际控制人为刘晓川,成立于 2010 年。彼时正是燕郊房地产市场开始高歌猛进之际,燕郊本地诞生了 20 多家大大小小的房地产企业,除上文提及的燕郊地产 " 四大家族 " 外,这些大多都是仅开发了一两个项目的小型地产公司。

刘晓川的众诚易达,也属这波地产财富潮中的后起之秀。鑫乐汇广场是他开发的第一个地产项目。在缺少实操经验的前提下,能与新世界百货这样的港股上市公司达成合作,无疑是个好消息。但他们没想到的是,他们很快陷入了 " 店大欺客 " 的窘境。

据众诚易达方面称,合作伊始,基于十分认可新世界百货招商能力的前提下,在装修方案、商场布局方面,他们几乎是对新百方言听计从,光是装修费用便投入了六千万元。后期新百方又提出了 30 个月的品牌培育期,用于作为优惠政策吸引大品牌入驻,即 30 个月内几乎免租(反应在上市公司财报上为 0.1 元 / 平 / 天)。按照众诚易达方的计算,这笔支出也有八千万元。

当时,双方签署的合作合同,共分三期。前两期为五年一签,第三期为十年约。至于续租与否,也由新百占主动权。按照众诚易达方面的说法,前十年的合作,他们基本只收回装修和免租的本金。

今年,正值其与新百方第三期合同续约与否的节点,但自 3 月起燕郊因疫情封城后,众诚易达便再没有收到新百方 2 月份至 7 月份的房租。新世界百货燕郊店以疫情为由,要求众诚易达免除这 5 个月内共计约 1500 万元的租金。

对于众诚易达方面的指控," 商业人物 " 几次联系燕郊新百店相关负责人,未能获得相关回应。但梳理新世界百货集团的财报数据,可以发现近几年,新百的确陷入了业绩负增长的经营困境。

作为新世界发展的子公司,新世界百货是最早一批进驻内地的港资企业,早在 1994 年便在武汉开设了首家门店,到 2007 年登陆港股之时,新世界百货已在内地遍地开花。鼎盛时期,它一共拥有 43 家门店,覆盖北京、上海、重庆、成都等 21 个城市。

经历了 5 年的快速增长期后,2012 年传统百货行业迎来拐点。在电商飞速发展以及购物中心兴起的重重压力下,新世界百货的业绩增长开始乏力。据其 2022 年 2 月发布的 2021-2022 财年中期报告显示,截至 2021 年 12 月 31 日,新百在全国共经营管理的门店数量已锐减至 27 家。

近两年,新世界百货业绩更是陷入亏损状态,其在 2020 财年与 2021 财年净利分别亏损 4.84 亿港元、2.29 亿港元。同时,现金流方面也存在风险。财报数据显示,截至 2021 年 12 月 31 日,集团的流动负债超越其流动资产约 24.77 亿港元。

对于 2021 财年业绩变动,新世界百货称,由于疫情防控的常态化以及间歇性的疫情反弹,线下消费的复苏相对缓慢。这一状况,在燕郊体现的尤为明显。自今年 3 月份起,因为疫情,燕郊经历了将近 50 天的域内封控,这段时间里所有商场皆处停业状态。其中餐饮场所暂停堂食的政策,更是从 2 月份持续到了 6 月份。

没有进账,租金却需正常交,可想而知,商户方和商场方之间会出现一场关于免租的互相角力。

采访过程中,这一推断得到了印证。在燕郊新百四楼经营面食的林琛(化名)告诉 " 商业人物 ",自今年 2 月份起,他的店铺便一直处于亏损状态,没有营业额的情况下,还需负责四名员工的住宿和三餐,实在举步维艰。今年的房租他交到了 4 月份,之后 5、6、7 月份便一直在等待商场的减免政策。

起初,新百方给林琛等商户们的口头承诺是,会上报总部,争取最多 32 天的房租减免,但一直未得到批复,直至商场被关停之时,承诺也未曾兑现。

而据众诚易达方面的描述,今年 2 月份之后,新百向商场零散租户收取了一些费用,以及两个月的账期。也就是说,房租未曾收全。

无可避免,作为商场的产权方,众诚易达也被这场暗潮汹涌的免租博弈大战波及。

据众诚易达单方面的说法,他们提出的方案是,这 1500 万的房租,由新百方面负责免除 1000 万,众诚易达方负责免除 500 万左右。谈判最终破裂。于是便有了 7 月中旬众诚易达强制关停燕郊新百的一幕。

据笔者现场探访,相较于当年乐视供应商们的 " 文明讨债 ",燕郊新百面临的场面可谓是难堪,大门被用锁链锁了起来,商场四周到处张贴着公告,历数新百的种种欠费欠租行为。在公告中,众诚易达这样质问道:

" 波及全国范围的新冠疫情,受影响的不仅仅是新世界百货,对我司的打击更是沉重。但是,新百作为身价 140 亿港元的上市集团公司,抗风险能力和社会责任应更强。我公司身为小城镇的私营地产企业,在房地产市场如此艰难的大背景下,靠银行贷款及各方筹集资金维持人员工资和日常开销,本就度日维艰。现在新百长期拖欠租金和物业费,对我公司来说更是雪上加霜。我公司相较新百而言,就像蚂蚁和大象。"

大象和蚂蚁的比喻,颇具喜感,但据 " 商业人物 " 了解,作为小镇地产商,众诚易达的困境似乎属实。

据报道,2016 年,众诚易达曾参与燕郊镇南部的一个村子田辛庄的拆迁改造项目。田辛庄的对岸就是北京市通州区潞城镇,彼时因北京市政府的部分行政部门计划搬迁到潞城镇,田辛庄曾被认为是燕郊最好的地块。

然而拆迁补偿工作基本完成后,又赶上了《通州区与北三县协同规划》政策出台,潮白河两侧要进行绿化,而田辛庄正处于绿化位置,不能进行房地产开发。直至 2019 年底,才出台最终解决方案,田辛庄进行异地回迁,回迁至位于燕郊经济开发区的御东郡璟项目(同样由众诚易达负责)。

项目正式落地后,又赶上了疫情以及燕郊房价的腰斩。作为着下银行高额贷款的小型地产公司,其中的艰难似乎可以想象。于是乎,愤怒的 " 蚂蚁 " 决定采取最粗暴简单的方式,直接锁门,试图让 " 大象 " 屈服。

整个事件以有些戏剧的方式开始,最终也以更加戏剧的方式结束。5 天后,众诚易达的关停逼债策略奏效,双方最终达成了和解。

和解方案的细节,因涉及商业合同,不得而知。7 月 20 这一天的下午,燕郊新百正式恢复营业。150 名被殃及池鱼的商户接到通知,作为停业补偿,众诚易达将按照每户 5000 元的标准,在新商场门口现场发放。

从当天下午 16 时起,新百门口开始排起长队。这笔共计 75 万元的补偿款,全部为现金,由四名工作人员,现场用点钞机负责发放,场面十分壮观。而在对外的宣传文案中,众诚易达地产这么描述自己的这一举动:给 " 新世界百货 " 的商户发放现金。

哈哈,这话说得,还真叫意味深长呢。只能说在这场小镇地产商和香港百货巨头的租金博弈大战中,小镇地产商至少在舆论上,惨胜。

* 文中图片为作者拍摄



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