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成都新房迎来4w+时代

发布日期:2022-09-07 12:27    点击次数:83

  

4w+,一直都是成都楼市的“禁飞区”。

自从2019年娇子一号短暂爬上4w又快速售罄之后,4w就成了老虎的屁股,摸不得。

原因你懂的:限价越来越严。

所以很多一开始要宣称要到4w乃至5w的,要么减配,要么弯腰,顶天拿个39999。

去年上半年更甚,33778的天花板,让一众豪宅都成了流量盘,直接三倍熔断。

直到去年底,全国楼市都开始降温,加之二手房价格水涨船高,一手限价逐渐放开。

位于龙泉驿的卧龙谷壹号联排,成了那只“破圈”的螃蟹,不过由于是二圈层楼盘,在市场并没有造成多大影响力。

2022年,楼市大变局之年,政策回暖如沐春风,4w+方阵逐渐形成——

2022年1月,卧龙谷玖号联排,个别户型清水42000+。

2022年5月,高新区新川板块金隅金成府,不仅一口气破了40000,有端户一度干到50000+。

2022年6月,高新区新川板块中建锦澜壹号拿证,上叠单价40782-41582。

2022年6月,龙泉驿行政学院TOD的龙湖光年,清水叠拼又一次突破40000。

由点及面,多点开花,4w+时代正式到来。

1、这是2019年2月金茂府首次“破3”之后,成都房价又一个标志性的节点。4w+时代的到来,可以说是房价动态调整的必然,也是成都新一线城市应有的价格段位,毕竟二手房早就迈过5万了。

4w限价天花板正式突破,各档位价格可能同时抬升,预计接下来还会有更多的4w+、3w+、2w+。

但这并不代表成都房价会大涨,因为大量的限价地平均、三圈层还在回调,直接结果就是二元市场——高价盘抬升预期、限价盘平均价格;一圈层核心地段继好房子越来越贵,外围三圈层忙着去库存,大家各卖各的。

2、目前4w+楼盘,主要是上下叠/联排等物业形态,一来物业类型稀缺,二来面积小、赠送大,属于特殊物业形态;大平层产品暂时还没有突破。

3、一二圈层价格梯次正在被打破,成都曾执行过一段一圈层清水不过30000,二圈层不过25000的限价标准,现在不仅一圈层可以拿高价,二圈层也未尝不可以。

4、房价贵并非坏事,以前限价是一刀切,实际上是在为有钱人省钱,所以这两年大户型、高总价房源反而卖得更好。让支付能力更强的人,以更高的价格买入更好的产品,这符合市场经济规律。

改善进入市场

5月中下旬的两轮新政加码,楼市行情逐渐启动。上周(6.6-6.12),成都新房、二手房分别成交3223套、3472套,创下近两个月新高。

总体看,这一轮楼市行情主要由改善推动。

1、新政更多利好的是改善购房

比如新政中二孩家庭可以多买一套、二手房用于保障性租赁住房可获得一个购房名额、非中心城区住房不计入中心城市购房总套数,由此释放改善名额。

2、成都改善需求积压太久

买房都是阶梯消费,卖一才能买一。

此前二手房指导价、增值税满五免征、限售三年等硬性指标,二手房流动性锁死。

新政集体取消,大大增加二手房流动性。

君不见,新政发布一周,成都二手房挂牌量增长7000套,抑制不住的卖房潮。

成交下滑30%

但,今年的行情仍是结构性行情,总体成交并不理想。

截止5月,大成都今年供应量5.29万套,供应面积684万方,同比去年下跌7.6%。

累计销售6.14万套, 面积785万方,同比去年同期下跌29.2%,接近三分之一。

分区域来看,一圈层表现稳定,近郊受到的影响也比较小。外围三圈层则下滑严重。

以金堂为案例,今年1-4月,金堂县实现商品房销售面积26.0万平方米、销售额15.9亿元、销售均价6089.16元/平方米,同比下降43.1%、 48.6%和9.7%。

其中,住房销售面积25.4万平方米、销售额15.4亿元、销售均价6063.58元/平方米,同比下降34.5%、45.3%和16.5%。

拉通来看,远郊区域今年1-5月总成交162万方,对比去年同期的336万方,下降超过50%。

市场的结构性分化,还将持续一段时间。



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