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该道歉的绝不只是万科

发布日期:2022-04-03 11:52    点击次数:73

  

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3 月 31 日,在万科公司 2021 年业绩说明会上,董事长郁亮道歉了。

面对万科净利润 13 年以来首次出现大幅下降的情况,郁亮在业绩会上正面回应——

" 业绩表现不好,向 52 万名股东表示诚挚歉意 "。

按照万科披露的年报数据:

2021 年万科实现营业收入 4528 亿元,同比增长 8%;

然而归属于上市公司股东的净利润 225.2 亿元,同比下降 45.7%。

作为中国经营时间最长的 top10 房地产开发商,万科 1988 年进入房地产。

在万科 30 多年的经营中,一共只有三次利润下滑,分别是 1995 年,2008 年,2021 年。

1995 年,朱相整顿地产

2008 年,美国发生房地产次贷危机。

从这个角度讲,2021 年,万科做的确实不好 .

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虽然,2021 年,万科和自身历史相比做的不够好。

然而,如果把万科和中国其他头部房地产公司相比,却做的足够好。

这是相对权威的 2021 年中国房地产开发实力综合 10 强排名。

这是 2022 年,这个榜单的排名。

不但连续两年夺回了失落多时中国开发商 NO1, 的地位,而且已经甩开了和自己缠斗多年两个老对手的距离。

恒大,生死未卜,碧桂园,退出前三。

在万科公报中,销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等 20 个城市位列第一。

在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等 18 个城市排名第二。

其总体市场占有率和影响度,在 2016 年之后,可谓空前加强。

更重要的是,在这个随时可以出现暴雷房企的中国楼市多事之秋,万科却异常稳健。

总体企业净负债率 29.7%,其中长期负债占比提高至 78%。

报告期末货币资金 1493.5 亿元,货币资金对于短期债务的覆盖倍数为 2.5 倍。

可以说万科 " 三道红线 " 指标完全符合 " 绿档 " 要求,而且有了低价 " 捡尸体 " 的资本。

不得不感叹郭德纲那句经典的语录——

" 不是我很优秀,全靠同行的衬托 "

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这个成绩,放在其他公司,可能会选择性的大讲特讲一番。

但是万科不愧是万科,董事长郁亮没有做自我表扬,反而变成了道歉。

同时没有把问题的主因归结为市场,归结为政策、归结为大环境,而是更加深刻的进行了剖析——

每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题,当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟。——郁亮

用一句可以听懂的人话就是:

万科利润下滑,主因是内部,是万科本身的内因。而外因则是其次。

至于内因,郁亮一针见血——

尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们(万科)的行为未能坚决摆脱高增长惯性。——郁亮

说到底,还是那句话,房地产高周转模式已经到头了。

什么是房地产开发的高周转。

简单地说,就是利用一切手段,加快项目周期,以提高资金的利用率。

比如碧桂园的 "456" 模式,要求所有三四五线城市新获取项目,均需 4 个月开盘、5.5 个月资金回正、6 个月资金再周转。

快速开工、快速清盘、快速交付,一切以项目快速推进中心任务。

举一个例子,当年的碧桂园要求如果在公司拿地即开工奖励 20 万,每推迟一天,奖励减少一万,而如果拖到 40 天才开工的话,就要罚款 20 万。

此外,还提到了开盘工期小于 3 个月,就可以获得 20 万奖励;一旦超过 5 个月才开盘,就要面临罚款,超过 7 个月,就直接被 fire。

然而,就是凭着这种超级快周转模式,已经做了多年中国房地产老大的万科,在 2017 年被碧桂园赶上并超越。

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榜样的力量是无穷的,尤其是这种行业老大易主的示范效应尤其明显。

碧桂园、恒大、包括后来的融创,依靠高周转模式,纷纷赶上万科,甚至想超过万科。

从 2018 年开始,整个中国房地产开发界,纷纷开始从学习万科好榜样,变成学习碧恒快周转。

泰禾集团学习高周转,董事长黄其森也要求 "2018 年集中力量强化高周转,旗下项目追求 6 个月的开盘速度 ",并公开表示 " 高周转就是利润,就是竞争力。"

蓝光地产学习高周转,"3641" 的高周转模式,即拿地 3 个月内开工,4 个月开盘,开盘当日去化率 60%,1 年内项目正现金流。

而原本就有顺驰高周转基因的融创,更是开创了高端项目高周转的先例。

而 2016 到 2020 年的中国开发界的主调,就是三句话。

快。

更快。

能不能再快一些。

然而,这种模式优势是明显的,风险也是突出的。

快,对于产品质量和施工安全,是个完全的负相关,五星级的家变成五星期的家,相信大家都听说过。那几年,关于高周转施工安全,更是把碧桂园推上了风口浪尖。

不过,这种模式最大的问题,其实直到 2020 年下半年才暴露,那就是对于企业资金链的考验。

快周转的核心就是资金利用率,用更直白的一句话就是——

用最少(自己的)钱,干最多自己的事儿,最好是不用自己的钱,干自己的事儿。

所以,借钱是高周转的另一个秘诀。

所有高周转的企业在在融资渠道和融资成本上大胆而激进。

大公司,不但上市可以借钱,也可以海外借钱,更是发行各种债券,比如恒大更是搞了一个恒大财富投资来借钱(这也是恒大从暴雷到崩盘的导火线)。

小公司,虽然够不上上市借钱,海外借钱,但是也可以向银行借钱、非银机构借钱,甚至高息向地下钱庄借钱。

至于融资成本,2020 年前后,10% 的年息,已经算是非常低的资金成本。

但是,这需要两个前提:

第一 、市场保持旺盛的消化能力,开盘销售比例,产品的去化速度,能够适应 " 快周转 "。

第二、金融机构愿意你在高杠杆情况下,依旧贷款给你,保证可以持续可以用借来的钱,持续进行高周转的模式。

而在 2020 年,终于这种模式走到了末端,当国家发现房地产已经成为了威胁中国金融安全最大的灰犀牛之后,终于下定决心 " 去杠杆 ",于是就有了那个改变所有房地产公司命运的 " 三道红线 "。

之后的故事,大家都很清楚。

泰禾爆了,华夏幸福爆了,蓝光爆了,绿地爆了,恒大爆了,几乎所有高周转、高杠杆的房企都出了问题。

而高周转的碧桂园没有出事,或许还是要感谢那次 2018 年引发的质量和安全的风波,让他提前停下了脚步。

至于本文前面的万科,没有发生问题,或许也要感谢他自己没有执行那么激进的快周转。

虽然,他也在当年强调,拿地后 5 个月开工、9 个月开盘。

但毕竟 5 个月开盘和高周转企业普遍 3 个月开盘,还是要差一些。

因为,没有执行那么激进的高周转,2017 年万科失去了老大的地位。

因为,依旧因为没有执行那么激进的高周转,2020 年,万科重新拿回了老大的地位。

不得不说,成也萧何败萧何这句中国古话,在中国房地产的历史上又一次得到了充分的印证。

5

没有执行那么激进快周转的万科,活下来,已经开始反思快周转的问题。

郁亮先生那句" 尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们(万科)的行为未能坚决摆脱高增长惯性"。

看似说的是万科的问题,但是更说的是包括万科在内,所有中国房地产行业企业的问题。

因为,从 2016 年开始,那些进步神速的房企,多多少少都有这样的问题。

万科反而是这个问题上不太严重的一个公司。

2022 年,对于房地产应该是个资金大年,会比 2021 年情况要好很多。

那么,这种情况下,高周转模式会不会又被拿出来,又被很多开发企业作为法宝坚持。

我不知道。

我只希望,这些企业能够记住,在资金相对宽裕的情况下,饱不忘饥,还要记得自己的最最艰难的时刻,记住自己从高峰坠落的根本原因。

这句话不但是说给碧桂园、华夏幸福、融创等摔过一跤公司听的,更是说给那些今年准备依靠自己背景和优势,大干快上抢 " 尸体 " 的国字头公司听的。

不是我不行了,而是时代不同了。

因为,谁都不知道,2023 年,2024 年,以后会怎样?

还有一句话,最后提一句。

高周转,成为中国房地产行业最严重的问题,很大原因,固然是企业自身的选择。

老板需要反思,高管需要反思。

但,中国男足,这 20 年的急速下落,该反思和道歉的仅仅应该是国足队员和执行教练吗?



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