该道歉的绝不只是万科

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3 月 31 日，在万科公司 2021 年业绩说明会上，董事长郁亮道歉了。

面对万科净利润 13 年以来首次出现大幅下降的情况，郁亮在业绩会上正面回应——

" 业绩表现不好，向 52 万名股东表示诚挚歉意 "。

按照万科披露的年报数据：

2021 年万科实现营业收入 4528 亿元，同比增长 8%；

然而归属于上市公司股东的净利润 225.2 亿元，同比下降 45.7%。

作为中国经营时间最长的 top10 房地产开发商，万科 1988 年进入房地产。

在万科 30 多年的经营中，一共只有三次利润下滑，分别是 1995 年，2008 年，2021 年。

1995 年，朱相整顿地产

2008 年，美国发生房地产次贷危机。

从这个角度讲，2021 年，万科做的确实不好 .

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虽然，2021 年，万科和自身历史相比做的不够好。

然而，如果把万科和中国其他头部房地产公司相比，却做的足够好。

这是相对权威的 2021 年中国房地产开发实力综合 10 强排名。

这是 2022 年，这个榜单的排名。

不但连续两年夺回了失落多时中国开发商 NO1, 的地位，而且已经甩开了和自己缠斗多年两个老对手的距离。

恒大，生死未卜，碧桂园，退出前三。

在万科公报中，销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等 20 个城市位列第一。

在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等 18 个城市排名第二。

其总体市场占有率和影响度，在 2016 年之后，可谓空前加强。

更重要的是，在这个随时可以出现暴雷房企的中国楼市多事之秋，万科却异常稳健。

总体企业净负债率 29.7%，其中长期负债占比提高至 78%。

报告期末货币资金 1493.5 亿元，货币资金对于短期债务的覆盖倍数为 2.5 倍。

可以说万科 " 三道红线 " 指标完全符合 " 绿档 " 要求，而且有了低价 " 捡尸体 " 的资本。

不得不感叹郭德纲那句经典的语录——

" 不是我很优秀，全靠同行的衬托 "

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这个成绩，放在其他公司，可能会选择性的大讲特讲一番。

但是万科不愧是万科，董事长郁亮没有做自我表扬，反而变成了道歉。

同时没有把问题的主因归结为市场，归结为政策、归结为大环境，而是更加深刻的进行了剖析——

每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟。——郁亮

用一句可以听懂的人话就是：

万科利润下滑，主因是内部，是万科本身的内因。而外因则是其次。

至于内因，郁亮一针见血——

尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们（万科）的行为未能坚决摆脱高增长惯性。——郁亮

说到底，还是那句话，房地产高周转模式已经到头了。

什么是房地产开发的高周转。

简单地说，就是利用一切手段，加快项目周期，以提高资金的利用率。

比如碧桂园的 "456" 模式，要求所有三四五线城市新获取项目，均需 4 个月开盘、5.5 个月资金回正、6 个月资金再周转。

快速开工、快速清盘、快速交付，一切以项目快速推进中心任务。

举一个例子，当年的碧桂园要求如果在公司拿地即开工奖励 20 万，每推迟一天，奖励减少一万，而如果拖到 40 天才开工的话，就要罚款 20 万。

此外，还提到了开盘工期小于 3 个月，就可以获得 20 万奖励；一旦超过 5 个月才开盘，就要面临罚款，超过 7 个月，就直接被 fire。

然而，就是凭着这种超级快周转模式，已经做了多年中国房地产老大的万科，在 2017 年被碧桂园赶上并超越。

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榜样的力量是无穷的，尤其是这种行业老大易主的示范效应尤其明显。

碧桂园、恒大、包括后来的融创，依靠高周转模式，纷纷赶上万科，甚至想超过万科。

从 2018 年开始，整个中国房地产开发界，纷纷开始从学习万科好榜样，变成学习碧恒快周转。

泰禾集团学习高周转，董事长黄其森也要求 "2018 年集中力量强化高周转，旗下项目追求 6 个月的开盘速度 "，并公开表示 " 高周转就是利润，就是竞争力。"

蓝光地产学习高周转，"3641" 的高周转模式，即拿地 3 个月内开工，4 个月开盘，开盘当日去化率 60%，1 年内项目正现金流。

而原本就有顺驰高周转基因的融创，更是开创了高端项目高周转的先例。

而 2016 到 2020 年的中国开发界的主调，就是三句话。

快。

更快。

能不能再快一些。

然而，这种模式优势是明显的，风险也是突出的。

快，对于产品质量和施工安全，是个完全的负相关，五星级的家变成五星期的家，相信大家都听说过。那几年，关于高周转施工安全，更是把碧桂园推上了风口浪尖。

不过，这种模式最大的问题，其实直到 2020 年下半年才暴露，那就是对于企业资金链的考验。

快周转的核心就是资金利用率，用更直白的一句话就是——

用最少（自己的）钱，干最多自己的事儿，最好是不用自己的钱，干自己的事儿。

所以，借钱是高周转的另一个秘诀。

所有高周转的企业在在融资渠道和融资成本上大胆而激进。

大公司，不但上市可以借钱，也可以海外借钱，更是发行各种债券，比如恒大更是搞了一个恒大财富投资来借钱（这也是恒大从暴雷到崩盘的导火线）。

小公司，虽然够不上上市借钱，海外借钱，但是也可以向银行借钱、非银机构借钱，甚至高息向地下钱庄借钱。

至于融资成本，2020 年前后，10% 的年息，已经算是非常低的资金成本。

但是，这需要两个前提：

第一 、市场保持旺盛的消化能力，开盘销售比例，产品的去化速度，能够适应 " 快周转 "。

第二、金融机构愿意你在高杠杆情况下，依旧贷款给你，保证可以持续可以用借来的钱，持续进行高周转的模式。

而在 2020 年，终于这种模式走到了末端，当国家发现房地产已经成为了威胁中国金融安全最大的灰犀牛之后，终于下定决心 " 去杠杆 "，于是就有了那个改变所有房地产公司命运的 " 三道红线 "。

之后的故事，大家都很清楚。

泰禾爆了，华夏幸福爆了，蓝光爆了，绿地爆了，恒大爆了，几乎所有高周转、高杠杆的房企都出了问题。

而高周转的碧桂园没有出事，或许还是要感谢那次 2018 年引发的质量和安全的风波，让他提前停下了脚步。

至于本文前面的万科，没有发生问题，或许也要感谢他自己没有执行那么激进的快周转。

虽然，他也在当年强调，拿地后 5 个月开工、9 个月开盘。

但毕竟 5 个月开盘和高周转企业普遍 3 个月开盘，还是要差一些。

因为，没有执行那么激进的高周转，2017 年万科失去了老大的地位。

因为，依旧因为没有执行那么激进的高周转，2020 年，万科重新拿回了老大的地位。

不得不说，成也萧何败萧何这句中国古话，在中国房地产的历史上又一次得到了充分的印证。

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没有执行那么激进快周转的万科，活下来，已经开始反思快周转的问题。

郁亮先生那句" 尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们（万科）的行为未能坚决摆脱高增长惯性"。

看似说的是万科的问题，但是更说的是包括万科在内，所有中国房地产行业企业的问题。

因为，从 2016 年开始，那些进步神速的房企，多多少少都有这样的问题。

万科反而是这个问题上不太严重的一个公司。

2022 年，对于房地产应该是个资金大年，会比 2021 年情况要好很多。

那么，这种情况下，高周转模式会不会又被拿出来，又被很多开发企业作为法宝坚持。

我不知道。

我只希望，这些企业能够记住，在资金相对宽裕的情况下，饱不忘饥，还要记得自己的最最艰难的时刻，记住自己从高峰坠落的根本原因。

这句话不但是说给碧桂园、华夏幸福、融创等摔过一跤公司听的，更是说给那些今年准备依靠自己背景和优势，大干快上抢 " 尸体 " 的国字头公司听的。

不是我不行了，而是时代不同了。

因为，谁都不知道，2023 年，2024 年，以后会怎样？

还有一句话，最后提一句。

高周转，成为中国房地产行业最严重的问题，很大原因，固然是企业自身的选择。

老板需要反思，高管需要反思。

但，中国男足，这 20 年的急速下落，该反思和道歉的仅仅应该是国足队员和执行教练吗？